Reporte del Mercado Inmobiliario (Septiembre 2020)
Por Agustín Almada
La crisis financiera de 2018 puso abrupto final a la suba del volumen de transacciones y del precio promedio escriturado en el mercado inmobiliario de Argentina. La cotización del dólar escaló, el crédito desapareció y la economía entró en recesión. En 2020, la pandemia y la «cuarentena» arrastraron al sector hasta su mínimo histórico de operaciones. Las escrituraciones descendieron -64% respecto de 2019 y -83% frente a 2018. El valor promedio escriturado en dólares cayó -30% respecto de 2019 y acumula una disminución de -45% contra 2018. En este artículo intentaremos identificar las principales tendencias del mercado, el comportamiento de los fundamentos y las perspectivas de la actividad inmobiliaria a corto y mediano plazo.
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Índice de Contenidos
- De la posconvertibilidad al primer “cepo al dólar” (2002-2014)
- Una recuperación que no duró y una caída más fuerte que la anterior (2015-2019)
- Sobre llovido, un diluvio universal (2020)
- Una “cuarentena” por 15 días que se extendió por meses, con la actividad inmobiliaria considerada como “no esencial”
- Recesión económica, derrumbe de las operaciones y suba del dólar: los precios se ajustan
- Precios en el mercado inmobiliario: dinámica reciente y comportamiento de los fundamentos
- Conclusión Final
- Fuentes de Información Primaria
De la posconvertibilidad al primer «cepo al dólar» (2002-2014)
De acuerdo con datos de los Colegios de Escribanos de Ciudad y Provincia de Buenos Aires, el mercado inmobiliario argentino atraviesa una crisis que se encamina a completar un tercer año de retracción en la cantidad de transacciones. En los primeros 7 meses de 2020 (enero-julio), considerando ambas jurisdicciones, la cantidad de operaciones inmobiliarias fue -83% inferior a la registrada en 2018, y -64% más baja que la de 2019.
Restringiendo el análisis a las últimas dos décadas, los mejores años para el sector inmobiliario coincidieron con el período de estabilidad cambiaria de 2003-2008. La crisis financiera internacional (2009) y la instauración de los controles de cambios (2012-2015), conocidos popularmente como “cepo”, deprimieron el crédito hipotecario y encarecieron el dólar estadounidense, sumiendo al sector en una crisis. En 2014 las operaciones inmobiliarias registradas en Ciudad y Provincia de Buenos Aires quedaron -40% por debajo del máximo alcanzado en 2008.
Mercado Inmobiliario: Transacciones. Datos de los Colegios de Escribanos de la Ciudad y de la Provincia de Buenos Aires. (Reporte Interactivo Microsoft Power BI)
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Una recuperación que no duró y una caída más fuerte que la anterior (2015-2019)
Desde el piso de 2014, las transacciones en el agregado de los dos distritos analizados (Ciudad y Provincia de Buenos Aires) se recuperaron, módicamente en 2015 (+6%) y 2016 (+4%), y vertiginosamente ya en 2017 (+44%). La unificación del mercado cambiario (“levantamiento del cepo”), el posterior abaratamiento relativo del dólar, y la fuerte ampliación de la oferta de crédito hipotecario (programas Procrear y UVA) fueron los puntales de la notable expansión en el volumen de transacciones. En 2017 las escrituraciones totales, sumando operaciones de compra venta y escrituras con garantía hipotecaria, se ubicaron +59% por sobre el nivel de 2014 y solo -5% debajo del máximo de 2008.
Pero el “rally” alcista del número de operaciones inmobiliarias, y de sus precios promedio, se interrumpió en forma abrupta en los primeros meses de 2018. La desconfianza respecto de la sostenibilidad de la deuda externa del sector público desató un proceso de salida de capitales que no pudo ser contenida. Los puntales, probablemente frágiles, del proceso virtuoso de los años previos se desmoronaron. La cotización del dólar estadounidense se incrementó +198% entre diciembre de 2017 y septiembre de 2019. Ese mismo mes, septiembre de 2019, se reestablecieron los controles de cambios. La vuelta del “cepo” se manifestó en una reaparición de la cotización paralela, ilegal, o “blue”, del dólar.
La desconfianza respecto de la sostenibilidad de la deuda externa del sector público desató un proceso de salida de capitales que no pudo ser contenido. Los puntales, probablemente frágiles, del proceso virtuoso de los años previos se desmoronaron.
La brutal contracción del crédito externo tuvo también correlato en el crédito hipotecario local. La suba de tasas de interés, para contener la corrida al dólar, llevó a este tipo de financiamiento a una virtual desaparición. Las escrituraciones con garantía hipotecaria se contrajeron casi -90% en 2 años.
La reversión del flujo de capitales condujo al sector inmobiliario argentino a una situación, aun más adversa, que la que lo afectaba en 2014. Dólar más caro, y escaso, junto a un crédito hipotecario agonizante, impactaron sincrónicamente el volumen de operaciones, que cayó -10% anual en 2018 y -42% en 2019. El precio promedio escriturado también acusó el golpe. Abarcando siempre las transacciones en Ciudad y Provincia de Buenos Aires, el precio promedio (en dólares) de las escrituraciones registradas descendió -25% entre diciembre de 2017 y diciembre de 2019, al tipo de cambio oficial. Al tipo de cambio paralelo (o “blue”) la baja de precios alcanzó el -33% para el mismo período.
Mercado Inmobiliario: Precio Promedio Escriturado. Datos de los Colegios de Escribanos de la Ciudad y de la Provincia de Buenos Aires. (Reporte Interactivo Microsoft Power BI)
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Sobre llovido, un diluvio universal (2020)
Ya en febrero de 2020, último mes de normalidad antes de la llegada del SARS-CoV-2 a la Argentina, el panorama no daba signo alguno de reactivación. Las transacciones inmobiliarias registradas caían -34% interanual en la Ciudad de Buenos Aires y -30% en la Provincia de Buenos Aires. El precio promedio escriturado bajaba -23% en Ciudad de Buenos Aires y -33% en Provincia de Buenos Aires, en ambos casos medido al tipo de cambio paralelo o “blue”, que es el que rige la mayoría de las transacciones inmobiliarias. Al tipo de cambio oficial, solo accesible para transacciones autorizadas de comercio exterior, no para operaciones inmobiliarias, el precio promedio escriturado disminuía -5% en Ciudad de Buenos Aires y -18% en la Provincia homónima.
El 15 de marzo se suspendieron las clases y el 19 del mismo mes se firmó el decreto 297/2020 de “Aislamiento Social Preventivo y Obligatorio”. La imagen del Presidente Alberto Fernández trepó a niveles del 70% al 80%, reconciliándose así con una fracción de la sociedad que le era políticamente hostil.
Lo que siguió fue histórico. Los primeros casos de Covid-19 se registraron en Argentina durante la primera semana de marzo. Los afectados llegaban de Europa, junto con las imágenes sombrías de los hospitales italianos desbordados. La primera reacción del gobierno fue desconocer la gravedad de la epidemia, desmereciéndola como una preocupación exclusiva de estratos de alto poder adquisitivo.
Pero la declaración del estado de alarma en España, el 13 de marzo, resonó en los pasillos de la Casa Rosada. El dramático mensaje en castellano del Primer Ministro Sánchez quebró la reticencia de las autoridades para tomar en serio la amenaza del virus. El gobierno dio un giro de 180° y se subió a la ola de la opinión pública y social mayoritaria. El 15 de marzo se suspendieron las clases y el 19 del mismo mes se firmó el decreto 297/2020 de “Aislamiento Social Preventivo y Obligatorio”. La imagen del Presidente Alberto Fernández trepó a niveles del 70% al 80%, reconciliándose así con una fracción de la sociedad que le era políticamente hostil.
Una «cuarentena» por 15 días que se extendió por meses, con la actividad inmobiliaria considerada como «no esencial»
Por la firma del decreto 297/2020 se estableció, por 15 días, la primera etapa de “la cuarentena”. La actividad de servicios inmobiliarios no fue incluida dentro de las 24 actividades económicas esenciales por la mencionada norma, quedando en rigor suspendida en todo el territorio argentino. En marzo de 2020 las escrituraciones inmobiliarias anotaron una merma de -48% en Ciudad de Buenos Aires y de -44% en Provincia de Buenos Aires. Las sucesivas extensiones del “aislamiento social preventivo y obligatorio” condujeron a la actividad a sus mínimos registros históricos. En abril se firmaron 7 escrituras en Ciudad de Buenos Aires y 4 en la Provincia de Buenos Aires. Las bajas porcentuales en la Ciudad fueron del -99,8% en abril y del -97,6% en mayo. Por su parte la Provincia anotó marcas de variaciones porcentuales interanuales del -99,9% en abril y del -94,9% en mayo de 2020.
El mes de junio se rehabilitó, parcialmente, la actividad para volver a suspenderse durante gran parte de julio, en lo que se conoció como “el regreso a la cuarentena estricta”. En Ciudad de Buenos Aires las escrituras descendieron -47,5% en junio y -82,4% en julio, respecto de mismos meses del año 2019. Por su parte, en Provincia de Buenos Aires las variaciones interanuales marcaron bajas del -71,4% y del -38,6%, en junio y julio de 2020 respectivamente. Lo que nunca paró de crecer fue el número de infectados y fallecidos por el virus. En la semana previa al establecimiento de la “cuarentena” se registró un promedio de 18 casos diarios. 5 meses después, en la última semana de agosto de 2020, el mismo promedio arrojó 9.217 infecciones confirmadas. ¡Un incremento de más de 51.000 por ciento!
Mercado Inmobiliario: Monto Total Escriturado. Datos de los Colegios de Escribanos de la Ciudad y de la Provincia de Buenos Aires. (Reporte Interactivo Microsoft Power BI)
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Recesión económica, derrumbe de las operaciones y suba del dólar: los precios se ajustan
En el acumulado de los 4 meses de “aislamiento social preventivo y obligatorio” para los cuales hay datos oficiales, abril a julio de 2020, se escrituraron 2.227 propiedades en Ciudad de Buenos Aires y 6.844 en Provincia de Buenos Aires. Son los registros más bajos de la serie histórica publicada. La caída porcentual en las escrituraciones respecto de 2019, que se consideró un año pésimo en el mercado inmobiliario, alcanzó -83% en la Ciudad y -77% en el territorio de la Provincia. La pandemia y la “cuarentena” establecida por el gobierno vinieron a “patear en el piso” a una actividad que venía de un vapuleo continuo en los 2 años anteriores.
El derrumbe de la actividad económica, el consecuente desplome del nivel de ingreso presente y esperado, la inestabilidad laboral, junto a otras perturbaciones macroeconómicas semejantes, afectaron, en mayor o menor medida, a todos los países en el transcurso de este 2020. Pero en el caso de Argentina a estos males se agregan los desequilibrios fiscales, monetarios y cambiarios, que el país arrastra crónicamente y que se agudizaron desde 2018. Como se mencionara antes, entre diciembre de 2017 y septiembre de 2019 la cotización oficial del dólar estadounidense se incrementó +198%, pasó de AR$18,12 a AR$54,04. Y desde septiembre de 2019 hasta julio de 2020 el tipo de cambio oficial subió un +31% adicional, alcanzando AR$70,86.
Cotizaciones del Dólar: Tipo de Cambio Oficial Minorista y Tipo de Cambio «Blue»
(Reporte Interactivo Microsoft Power BI)
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La reimplantación del control de cambios, el “cepo al dólar”, supuso que la moneda estadounidense requerida para la concreción de transacciones inmobiliarias deba conseguirse a cotizaciones alternativas. En julio de 2020 la cotización promedio del dólar CCL fue de AR$114,00, +168% arriba respecto del tipo de cambio CCL de julio 2019. El dólar MEP avanzó desde AR$42,50 en julio de 2019 a AR$112,09 12 meses después: un alza del +163%. Por último, el dólar “blue”, paralelo, informal o “ilegal”, cotizó en julio de 2020 a AR$130,77, +197% por encima de su precio en julio de 2019 (AR$43,99).
Transacciones inmobiliarias en mínimos absolutos, deterioro del nivel de ingreso de la población, inestabilidad e incertidumbre macroeconómicas, dólar caro y de difícil acceso: todos estos factores no podían no incidir sobre los precios promedio de escrituración. No obstante, la naturaleza anómala del escenario de pandemia y cuarentena, lo exiguo del volumen de operaciones, no permiten sacar más que conclusiones preliminares.
Entre abril y julio de 2020, último mes para el que existe información, el valor promedio escriturado bajó -28% en la Ciudad de Buenos Aires y -31% en Provincia de Buenos Aires, respecto de mismo período de 2019.
Hechas las salvedades del párrafo anterior, pareciera que el descenso del precio promedio de las transacciones, medido al tipo de cambio del dólar paralelo o “blue”, prolongó su tendencia bajista. Entre abril y julio de 2020, último mes para el que existe información, el valor promedio escriturado bajó -28% en la Ciudad de Buenos Aires y -31% en Provincia de Buenos Aires, respecto de mismo período de 2019. En la comparación con mismos meses de 2018, los descensos registrados en el precio promedio de escrituración fueron de -42% en Ciudad de Buenos Aires y -49% en Provincia de Buenos Aires.
Tipo de Cambio Real (expresado como tipo de cambio nominal actual equivalente) y Tipo de Cambio Nominal (tipo de cambio oficial mayorista, Comunicación «A» 3500)
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Precios en el mercado inmobiliario: dinámica reciente y comportamiento de los fundamentos
Es demasiado pronto para asegurar que la baja del precio promedio escriturado durante el período de “cuarentena”, en el orden del -30% respecto de 2019 y del -45% en relación a los valores de escrituración de 2018, se convalidará cuando se normalice el funcionamiento del mercado. No parecen existir, sin embargo, muchos argumentos para esperar un rebote en los próximos 12 a 24 meses.
Hablemos primero de los fundamentos subyacentes a la demanda. El nivel de ingreso de la población, medido en términos reales, atraviesa en el período 2018-2020 una depresión que es incluso más profunda que la vivida durante la crisis 1999-2002. El EMAE muestra que, después del hundimiento de marzo y abril de 2020, la economía repuntó en mayo y junio, a medida que se habilitaban las actividades económicas “no esenciales”. Pero los primeros indicadores conocidos de julio y agosto evidencian una ralentización de la mejora. Parece difícil recuperar el nivel de actividad «prepandemia» antes del año 2021.
Además, Argentina lleva ya 8 años sin crecimiento económico genuino, 2011 fue el último año de expansión. Los problemas fiscales, monetarios y de competitividad externa que la economía arrastra no se resuelven porque el país haya sido alcanzado por un drama de escala global. Más bien todo lo contrario. El cierre de empresas, la pérdida de empleo y los desequilibrios fiscales y monetarios se han agudizado en estos meses, y amenazan con frustrar una posible reactivación.
Estimador Mensual de Actividad Económica (EMAE Indec)
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Otro factor relacionado con la demanda que sufrió una contundente corrección es el precio relativo del dólar estadounidense. En este mercado inmobiliario con propiedades nominadas en moneda extranjera, resultaría extraño suponer que la suba de precios próxima al +100%, que se observó entre 2014 y 2018, pueda sostenerse cuando se trastocan los fundamentos que motorizaron ese alza. Punta contra punta, entre diciembre de 2017 y julio de 2020, la divisa norteamericana aumentó su valor en pesos +622%. Pasó de AR$18,12 a AR$130.77 en menos de tres años. Los porcentajes pueden variar un poco si se utilizan las cotizaciones financieras (CCL o MEP) en lugar del valor “blue”. Pero el fondo de la cuestión no se modifica. El dólar es hoy mucho más caro, y acceder a él supone sortear numerosos obstáculos.
Por si lo ya mencionado fuera poco, el déficit fiscal y la emisión de pesos para financiar el funcionamiento del estado han alcanzado sus valores más altos en décadas. Por ende, casi no hay señales de que la licuación de precios, salarios y costos nominados en pesos vaya a frenar en el corto plazo.
Conclusión Final
En síntesis, el ingreso real, y en mucha mayor medida el ingreso medido en dólares, del argentino promedio se está hundiendo hace más de 24 meses. En la otra cara de la misma moneda, los costos de construcción medidos en moneda dura están muy próximos a los mínimos de la salida de la convertibilidad. La oferta no se ha resentido, tanto como la demanda. Finalmente, las expectativas a futuro lucen más inciertas que nunca en la historia argentina reciente. Predecir, aunque sea a grandes trazos, qué rumbo tomarán la política y la economía en los próximos años es un interrogante cuya respuesta excede ampliamente los alcances de este artículo.
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Fuentes de Información Primaria
Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires
Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires
Banco Central de la República Argentina
Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (Indec)
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