Informe Dinámico del Mercado Inmobiliario

Este informe recopila y analiza los datos de transacciones inmobiliarias registradas por los colegios de escribanos de la Ciudad de Buenos Aires (2002-2021) y de la Provincia de Buenos Aires (2005-2021). Ambas instituciones publican cifras mensuales de escrituraciones, por compraventa y por hipoteca bancaria, en las que constan la cantidad total de transacciones y el monto total escriturado en pesos argentinos.

De la combinación de los datos originales publicados, cantidad total de escrituras y monto total escriturado, con los tipos de cambio promedio de cada período, se obtiene un precio promedio escriturado en dólares, que permite extraer conclusiones respecto de la dirección general del mercado inmobiliario argentino.

La información estadística producida se expone por vía de un reporte dinámico Microsoft Power BI. Esto posibilita al usuario refocalizar el análisis en cualquier subperíodo que resulte de su interés.

Índice de Contenidos
Tableros del Informe Dinámico del Mercado Inmobiliario
  1. Cantidad de transacciones inmobiliarias registradas (Ciudad y Provincia de Buenos Aires)
  2. Monto de transacciones inmobiliarias registradas (Ciudad y Provincia de Buenos Aires)
  3. Precio promedio escriturado en dólares (Ciudad y Provincia de Buenos Aires)
  4. Precios y cantidades del mercado inmobiliario (Ciudad y Provincia de Buenos Aires)
  5. Tipos de cambio promedio (ARS/USD): dólar oficial y dólar “blue” (mercado negro)
  6. Índice de tipo de cambio real multilateral
  7. Índice de tipo de cambio real multilateral y tipo de cambio nominal corriente
Tablero 1. Cantidad de transacciones inmobiliarias registradas
(Ciudad de Buenos Aires y Provincia de Buenos Aires)

Este es un reporte interactivo Microsoft Power BI. Recomendamos navegar los reportes web en PC de escritorio, laptop o tablet, y en modo pantalla completa (⤢). Es preferible disponer de una conexión a internet rápida, y acceder desde un equipo de alta performance.

Tablero 3. Precio promedio escriturado en dólares
(Ciudad de Buenos Aires y Provincia de Buenos Aires)

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Tablero 4. Precios y cantidades promedio del mercado inmobiliario
(Ciudad de Buenos Aires y Provincia de Buenos Aires)

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Definición de las variables presentes en este informe

En esta sección se definen las series de tiempo que integran el informe dinámico del mercado inmobiliario.

Cantidad de transacciones inmobiliarias registradas

Número total de actos notariales inmobiliarios, escrituraciones, registrados en los colegios de escribanos, de la Ciudad de Buenos Aires y de la Provincia de Buenos Aires, para un período determinado. Los datos originales se presentan con frecuencia mensual, y distinguen entre escrituras de compraventa de inmuebles y escrituras formalizadas con hipoteca bancaria. En términos económicos, esta variable representa la cantidad transada en el mercado inmobiliario.

Monto de transacciones inmobiliarias registradas

Suma del valor declarado de todos los actos notariales inmobiliarios, escrituraciones, registrados en los colegios de escribanos, de la Ciudad de Buenos Aires y de la Provincia de Buenos Aires, para un período determinado. La data original está expresada en pesos argentinos, se presenta con frecuencia mensual, y distingue entre escrituras de compraventa de inmuebles y escrituras formalizadas con hipoteca bancaria. En términos económicos, esta variable representa el valor total de mercado («precio por cantidad») de las transacciones completadas en un período.

Precio promedio escriturado en dólares

Representa el precio promedio (valor total de mercado dividido por el número total de transacciones) asociado a los actos notariales inmobiliarios, escrituraciones, registrados en los colegios de escribanos, de la Ciudad de Buenos Aires y de la Provincia de Buenos Aires, para un período determinado. Surge de dividir, primero, el monto total declarado de las transacciones inmobiliarias registradas por el número total de actos notariales registrados. Finalmente, se divide el resultado anterior por el tipo de cambio promedio del período considerado.

Los tipos de cambio empleados para pasar de precios promedio expresados en pesos argentinos a precios promedio en dólares estadounidenses son (1) el tipo de cambio oficial minorista de la Ciudad de Buenos Aires, publicado por el BCRA, y (2) el tipo de cambio paralelo, también conocido como “blue” o “informal”, que refleja la tasa efectiva de cambio de pesos físicos por dólares físicos en el mercado local.

Tipo de cambio oficial minorista (ARS/USD)

Precio oficial del dólar estadounidense según promedio de pizarras de las entidades bancarias de la Ciudad de Buenos Aires. Es una variable publicada con frecuencia diaria por el BCRA. En algunos tramos del período analizado, producto de medidas gubernamentales de control de cambios, esta cotización deviene no representativa para el mercado inmobiliario. Ya que solo resulta accesible para algunos individuos autorizados a operar, en montos limitados y para finalidades específicas, entre las que no figuran las operaciones inmobiliarias. En el marco del presente informe, los años total o parcialmente afectados por controles de cambios abarcan (1°) 20112015 y (2°) 20192021.

Tipo de cambio minorista “blue” (ARS/USD)

Precio del dólar estadounidense en el mercado paralelo, también denominado mercado informal, mercado negro, o mercado “blue” (azul), un eufemismo. Esta cotización refleja la tasa efectiva de cambio de pesos físicos por dólares físicos en la plaza local.

El tipo de cambio «blue» se publica de manera diaria, y hora a hora, en las ediciones digitales de la prensa financiera especializada. En este informe, tomamos datos del diario La Nación, para el período 2011-2015, y del portal Cotización Dólar, para los años 2019-2021. Las series de tiempo recopiladas pueden consultarse en el siguiente enlace.

En Argentina, este tipo de transacciones son consideradas ilegales, según la ley penal cambiaria. No obstante, la ausencia de alternativas en un mercado inmobiliario con propiedades nominadas en dólares, sumada a la débil aplicación efectiva de las sanciones previstas, redundan en que este tipo de cambio devenga la principal referencia del mercado. Fenómeno que se profundiza durante los períodos de controles de cambios: 2011-2015 y 2019-2021, que son los ejemplos más recientes de «cepo al dólar».

En los últimos años, se ha generalizado el uso de cotizaciones paralelas financieras, tipos de cambio implícitos en los precios de bonos, acciones, y criptomonedas, que pueden comprarse tanto con pesos como con dólares. Pero la imposición sucesiva de nuevas restricciones sobre esas operaciones, importan que el tipo de cambio «blue» siga siendo el precio más representativo del dólar estadounidense en el mercado doméstico.

Fuentes de información primaria

Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires
Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires
Banco Central de la República Argentina
Enlace a los datos crudos desplegados en el informe dinámico

Informe dinámico del mercado inmobiliario
Grúa Potain operando en la construcción de la Alvear Tower en Puerto Madero.
Crédito: Gustavo Castaing
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