Derogación de la ley de alquileres: la superficie ofertada se expandió +128%, mientras que los precios bajaron -23% en términos reales
Superficie Ofertada en Alquiler
Durante febrero de 2024 la oferta de departamentos en alquiler se expandió 128% respecto a diciembre de 2023, último mes de vigencia de la ley de alquileres. En términos interanuales —es decir comparando con mismo mes del año anterior— la suba alcanza el 284%.
Así se desprende de las series históricas de precios y superficie ofertada en alquiler que produce la Dirección General de Estadísticas y Censos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (DGEyC GCBA). Las series se construyen a partir del registro de publicaciones en el portal inmobiliario Argenprop, que funge como proxy de la variable de interés.
Superficie ofertada en alquiler en Ciudad de Buenos Aires
(departamentos de 1 a 3 ambientes, DGEyC GCBA-Argenprop)
Considerando los 3 años y medio de vigencia de la Ley de Alquileres —promulgada el 1º de julio de 2020 y derogada por DNU el 29 de diciembre de 2023— la superficie ofertada se contrajo -65%: desde un promedio de 54.046 m2 en 2019, antes de la vigencia de la misma, a una media de 19.143 m2 para 2023.
Precios de Alquiler en Términos Reales
La modificación de la ley en octubre de 2023 supuso una reactivación acotada de la oferta; pero en un marco de escalada de precios sin precedentes, muy por encima de la inflación y de los ajustes salariales del final de 2023. Solo después de la derogación a través del DNU 70/2023 se verificó una expansión significativa de la superficie ofertada y una baja de precios en términos reales.
Precios de Alquiler en Ciudad de Buenos Aires
(ajustados por inflación IPCBA, 2023-12 = 100, departamentos de 1 a 3 ambientes)
Entre junio de 2020 y diciembre de 2023 el precio promedio de alquiler escaló 1.623%; desde ARS 21.221 a ARS 366.852. Dado que la inflación acumulada según IPCBA en el mismo lapso fue de 904%, los alquileres se encarecieron en términos reales un 72%.
El punto álgido de la suba se alcanzó en agosto y octubre de 2023, con incrementos de precios en pesos de 20% y 22% mensual respectivamente. Ya en noviembre y diciembre las subas se morigeraron algo (14% y 11%), pero sobre la base de precios reales sin precedentes, que detraían una proporción enorme del presupuesto de los hogares que se enfrentaban a una renovación de contrato.
Luego de la derogación de la ley de alquileres, el nuevo marco normativo —que da libertad a las partes para acordar las condiciones de arrendamiento— estuvo acompañado de subas módicas de los precios publicados. Los precios en pesos avanzaron 2% en enero y 5% en febrero, notablemente menores que la inflación y los ajustes de sueldos de los primeros dos meses de 2024.
Precios de Alquiler en Ciudad de Buenos Aires
(variación mensual %, departamentos de 1 a 3 ambientes)
La baja de los precios de alquiler en términos reales, ajustados por inflación IPCBA, fue de -23%, comparando febrero de 2024 con diciembre de 2023.
Precios de Alquiler como % del Salario Registrado RIPTE
En diciembre de 2023 los precios promedio de alquiler alcanzaron 76% del salario promedio registrado (RIPTE). Representaban sólo un 36% en junio de 2020.
Una métrica esclarecedora para evaluar el impacto de los alquileres sobre los presupuestos familiares puede hallarse en la proporción que los precios de arrendamiento detraen del salario promedio registrado (RIPTE).
Durante el cuatrienio 2016-2019 el precio de alquiler para departamentos de 1 a 3 ambientes osciló entre 38% y 41% del salario promedio de los empleados registrados. En junio de 2020 suponía 36%, pero la promulgación de la ley de alquileres inició una escalada paulatina, que se aceleró espectacularmente en el año de 2023. No parece casual que el tramo más dramático del incremento del costo para las familias haya coincidido con las renovaciones de los primeros contratos celebrados bajo el marco de la Ley de Alquileres.
Precios de Alquiler en Ciudad de Buenos Aires
(como % del salario promedio RIPTE, departamentos de 1 a 3 ambientes)
En diciembre de 2023 se llegó al valor máximo de los alquileres, 76% de un salario registrado promedio. Para febrero de 2024 el costo de alquilar descendió hasta 63%, un recorte de 13 puntos porcentuales. Resta seguir la evolución de esta variable en los meses sucesivos para corroborar si el alivio para las familias se consolida.
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